Каранакрызіс: Што рабіць арандатарам рытэйла?Дададзена 09.04.2020 10:32:11 | 1,201 праглядаў Бягучая сітуацыя з’яўляецца ўнікальнай для ўсяго беларускага бізнесу, і для рынку камерцыйнай нерухомасці ў тым ліку. Яшчэ некалькі месяцаў таму, плануючы развіццё на гэты год, складаючы новыя дамовы арэнды на памяшканні, ніхто і выказаць здагадку не мог, што ва ўсім свеце абрынецца звыклы лад жыцця мільярдаў чалавек, а існыя бізнес-мадэлі будуць поўнасцю не рабочымі. Беларусь, нягледзячы на тое, што афіцыйна каранціну і нават больш мяккіх мер у выглядзе абмежаванняў усіх масавых мерапрыемстваў няма, не стала выключэннем і бізнес пастаўлены на мяжу выжывання. Вядома, у першую чаргу гэта тычыцца турызму, сферы гасціннасці, рытэйла. Хоць пакутуе ўжо і офісны рынак.
Храналогія падзей Першымі, хто адчуў уплыў наступстваў каронавіруса, былі турыстычная сфера, сфера гасціннасці. Падзенне выручкі пачало адчувацца яшчэ да таго, як у Беларусі зафіксавалі першыя выпадкі захворвання (падзенне продажаў пуцёвак, наступнае вяртанне набытых тураў, зніжэнне патоку замежных турыстаў і інш.). Першы тыдзень сакавіка (27 лютага ў Беларусі быў зафіксаваны першы выпадак захворвання): уплыў каронавіруса выразна адчулі асобныя катэгорыі арандатараў — грамадскае харчаванне (афлайн), забавы — кіно, дзіцячыя цэнтры. Пры гэтым ступень падзення адрозніваецца для розных тыпаў устаноў: ёсць розніца ў падзенні паміж рэстаранамі, кавярнямі і кальяннымі ды сеткавымі ўстановамі, таксама важна — ёсць анлайн дастаўка ці не. На другім тыдні сакавіка (12 тыдзень 2020 года) арандатары адчулі ўплыў дэвальвацыі рубля. У кагосьці рублёвая выручка вырасла (у першую чаргу, бытавая тэхніка і электроніка), у асноўным жа выручка ў валютным выражэнні адразу асела на 20%. Да ліку арандатараў з памяньшэннем наведвальнасцю і чэкамі дадаліся і традыцыйныя: абутак, адзенне. На трэці тыдзень (13 тыдзень 2020) і далей пераважная большасць арандатараў адчувала на сабе скарачэнне як наведвальнасці, так і выручкі. Акрамя з’яў самаізаляцыі і дэвальвацыі дадаўся рост фактычнага беспрацоўя і падзенне даходаў насельніцтва. Статыстыкі на гэты конт, на жаль, няма, але шэраг кампаній па ўсёй краіне адправілі ў неаплатныя або часткова аплатныя адпачынкі сваіх супрацоўнікаў. Прагназаваць будучыню людзям стала складана: невядома, ці будзе заўтра праца і заробак. Гэтая сітуацыя таксама паўплывала на марнаванні ў гандлёвых цэнтрах і крамах, з’явіўшыся дадатковым фактарам зніжэння выручкі грамадскага харчавання і крамаў. ![]() Характэрна, што па шэрагу найбольш адчувальных катэгорый арандатараў зніжэнне выручкі ідзе з усё паскаральным тэмпам (экспанентна скарачаецца) і нагадвае графік росту інфікаваных каронавірусам у свеце, дзе колькасць выпадкаў экспанентна павялічваецца. Так, па даных аднаго з аператараў крам катэгорыі «абутак і адзенне», падзенне ў адным з буйных ГЗЦ Мінска на 11-м тыдні было невялікім, а вось праз два тыдні ўжо можна было казаць пра падзенне да 40%. У гэтай сітуацыі складана прагназаваць што-небудзь аптымістычнае і весці перамовы з арэндадаўцамі: сітуацыя мяняецца штодня і запытаная, напрыклад, сёння зніжка да стаўкі арэнды 20%, заўтра ўжо не актуальная, бо для падтрымання крамы на плаву патрабуецца ўжо 40% і гэтак далей. Калі казаць усярэднена для гандлёвых цэнтраў Мінска, то па шматлікіх катэгорыях арандатараў падзенне выручкі за 14 тыдзень 2020 склала 70-80%, плюс-мінус 10%. Пры гэтым паказчыкі ў цэлым за сакавік (што яшчэ прымаецца ва ўлік некаторымі дэвелаперамі, але ўсё больш становіцца проста часткай гісторыі), натуральна, менш засмучальныя і тут асераднёныя падзенні могуць выглядаць як 30-50%, хоць ёсць менш пацярпелыя (практычна без падзенняў выручкі ) і больш пацярпелыя (вольны час, грамадскае харчаванне). Што адбываецца цяпер (бягучая сітуацыя) Бягучая сітуацыя ў арэндадаўцаў характэрная тым, што яна розная для розных катэгорый арандатараў і нават для розных аператараў унутры адной катэгорыі. Мы, зыходзячы з вынікаў працы арандатараў гандлёвых цэнтраў за 14 тыдзень 2020 года, умоўна падзялілі ўсіх на тры групы: (1) Тыпы арандатараў, якія адчуваюць істотнае зніжэнне выручкі (арыентыровачна больш за 70%) і наведвальнасці і, як следства, не ў стане захаваць структуру аперацыйных выдаткаў, хоць колькі-небудзь блізкую да запланаванай, нават шляхам уразання ФАП, арэнды і інш.; (2) Арандатары, у якіх зніжэнне выручкі істотнае (50-70%), але хто яшчэ можа спрабаваць некаторы час папрацаваць, у тым ліку, за кошт памяншэння выдаткаў (ФАП, арэнда і інш.); (3) Арандатары, выручка якіх зніжаецца, але меншымі тэмпамі. Тут варта адзначыць, што такая класіфікацыя вельмі ўмоўная: нават унутры адной групы (напрыклад, адзенне) падзенне на адну і тую ж велічыню выручкі (напрыклад, 40%) можа мець розныя наступствы: хтосьці яшчэ нейкі час зможа працаваць, а нехта будзе вымушаны закрывацца. Сэнс у тым, каб прыкладна пазначыць найбольш пацярпелыя катэгорыі арандатараў (хоць мадэлі могуць адрознівацца, і некаторыя арандатары з іншых катэгорый могуць адчуваць сябе нават горш), а таксама паказаць прыкладныя маштабы страт для розных арандатараў. На сённяшні дзень (дакладней, беручы пад увагу вынікі працы за апошні тыдзень сакавіка) найбольш пацярпелымі групамі ў ТРЦ з’яўляюцца: агульнахарч, дзіцячыя цэнтры, кінатэатры. Аднак, сітуацыя змяняецца практычна штодня і, нягледзячы на тое, што ў шэрагу арандатараў яшчэ ёсць магчымасць часткова аплачваць рахункі сёння, з высокай доляй верагоднасці заўтра такой магчымасці ў іх ужо не будзе і арандатары з другой групы пяройдуць у першую. Так, імкліва пагаршаюцца паказчыкі такіх катэгорый як вопратка, абутак. Хоць, усё залежыць ад далейшага развіцця сітуацыі: паказчыкі захворвання, плацежаздольнасць насельніцтва і гатоўнасць несці некаторыя марнаванні ў сувязі з надыходам летняга сезону і інш. Тут варта адзначыць, што, як правіла, уся справаздачнасць, выплата арэнды ў нас заўсёды была прывязаная да месяца. І калі ўзяць паказчыкі работы сетак за сакавік, то сітуацыя выглядае зусім па-іншаму: у цэлым лічбы падзення нашмат менш, а ў шэрагу катэгорый або асобных сетак могуць трапіць нават станоўчыя вынікі працы (бытавая тэхніка, ювелірныя). Аднак на сённяшні дзень такі падыход не самы паказальны, бо сітуацыя вельмі дынамічная і мяняецца штодня. Гэта як прымаць рашэнні аб барацьбе з вірусам зыходзячы са штомесячнага маніторынгу, а не штодзённага. Нягледзячы на тое, што сакавік у цэлым у некаторых быў не такім правальным, улічваючы падзенне выручкі практычна да нуля, красавік многія могуць не перажыць, таму для аналізу тут патрэбныя больш кароткія часовыя інтэрвалы: напрыклад, аналіз і разлік арэнды зыходзячы з штотыднёвых справаздач. Што, магчыма, сказаць прасцей, чым зрабіць, бо, напрыклад, у банкаў разлікі па выплаце крэдытаў таксама адбываюцца штомесяц. Што далей Сітуацыя як з каронавірусам, так і з паказчыкамі рытэйлераў мяняецца штодня. На думку шэрагу аналітыкаў, Беларусь яшчэ не дасягнула піка эпідэміі і самае складанае яшчэ толькі наперадзе, а наступствы для беларускага рытэйла ўжо жаласныя. Хоць, магчыма, такога піка як у Еўропе ў постсавецкіх краінах можа і не быць. Але, тым не менш, мабыць, сітуацыя далей можа пагаршацца, асабліва ў месцах масавага збору людзей, гэта значыць у гандлёвых цэнтрах. Гэта азначае, што група арандатараў, якія не могуць несці аперацыйныя выдаткі, будзе расці. Пры гэтым, у многіх выпадках, зніжэнне арэнды для такіх арандатараў ужо не дапаможа. Гэта звязана з тым, што выручка павінна пакрываць шэраг выдаткаў арандатара. Для прыкладу, ўсярэдненую структуру выдаткаў ад выручкі можна прадставіць наступным чынам: 10-20% арэнда, 20-40% ФАП, 10-20% маржа, а таксама выдаткі на закупку, эксплуатацыя і камуналка, маркетынг і інш. У гэтай сітуацыі падзенне выручкі больш чым на 50% (а ў шэрагу арандатараў падзенне ўжо больш за 80%) азначае, што прыбытку няма, магчымасці плаціць арэнду няма і магчымасці плаціць зарплату ўсім супрацоўнікам таксама няма. У нейкі момант, калі на зарплаты і іншыя выдаткі не хапае выручкі (для розных аператараў гэта розныя лічбы, але ў дадзеным прыкладзе — ад 60% і больш), то краме, каб не сысці ў банкруцтва, трэба проста зачыняцца, распусціўшы людзей за свой рахунак і абнуліўшы арэнду. У гэтай сітуацыі нават нулявая стаўка арэнды не дапаможа, бо арэнда звычайна складае да 30% ад выручкі, а калі выручка прасела, напрыклад, на 70%, то ўзнікае пытанне па рэсурсах для ўсіх астатніх выдаткаў. Таму часцяком адзіная мера для арандатараў, з істотным падзеннем выручкі — закрыццё кропак з роспускам людзей і нулявой арэндай. Часткі арандатараў зніжэнне арэнды яшчэ можа дапамагчы, але гэта, як правіла, тыя, у каго зніжэнне выручкі не такое істотнае, а такіх арандатараў усё менш. Пры гэтым, калі верыць атрыманым ўсярэдненым паказчыкам для выручкі па большасці арандатараў, то зніжэнне арэнды на 20-30% ужо мала каму дапаможа (некаторыя арандатары з трэцяй катэгорыі), асабліва калі ўлічыць імклівае пагаршэнне сітуацыі. Гэта значыць, з захаваннем існых тэндэнцый, мы ідзем да таго, што шэраг крамаў, асабліва што тычыцца невялікіх сетак і індывідуальных прадпрымальнікаў, будзе закрывацца. Пры гэтым, з закрыццём крам колькасць пытанняў у сегменце не памяншаецца: а што будзе з дэвелаперамі, з банкамі і інш.? Бо калі дэвелапер перастане спаганяць арэндную плату, то за кошт чаго плаціць крэдыт банку? Банкі могуць рэструктурызаваць крэдыты, але істотна знізіць крэдытную нагрузку без старонняй падтрымкі банку таксама складана. У краінах, дзе ўведзены каранцін, такую падтрымку аказвае дзяржава, а далей дзяржава звяртаецца па дапамогу да сусветнай супольнасці. У нас пакуль разлічваць на дзяржаву не даводзіцца: бізнес выжывае самастойнага, не дзякуючы, а насуперак. Высновы На сённяшні дзень ніхто не ведае, што будзе далей і далёка не ва ўсіх нават буйных гульцоў ёсць план на тэрмін, большы за адзін месяц. Аднак у бягучых абставінах для стабілізацыі сітуацыі, каб пазбегнуць нанясення шкоды рытэйлу ў цэлым, можна рэкамендаваць наступнае:
Пераклад на беларускую газэты “Новы час” паводле thinktanks.by |
Навіны Моладзі БНФ
|
© 2011 - 2023 ПАРТЫЯ БНФ. Усе правы абароненыя. Перадрукоўка дазваляецца толькі пры выкарыстаньні гіпэрспасылкі на сайт ПАРТЫІ БНФ.
|