Каранакрызіс: Што рабіць арандатарам рытэйла?

Бягучая сітуацыя з’яўляецца ўнікальнай для ўсяго беларускага бізнесу, і для рынку камерцыйнай нерухомасці ў тым ліку.

Яшчэ некалькі месяцаў таму, плануючы развіццё на гэты год, складаючы новыя дамовы арэнды на памяшканні, ніхто і выказаць здагадку не мог, што ва ўсім свеце абрынецца звыклы лад жыцця мільярдаў чалавек, а існыя бізнес-мадэлі будуць поўнасцю не рабочымі.

Беларусь, нягледзячы на ​​тое, што афіцыйна каранціну і нават больш мяккіх мер у выглядзе абмежаванняў усіх масавых мерапрыемстваў няма, не стала выключэннем і бізнес пастаўлены на мяжу выжывання. Вядома, у першую чаргу гэта тычыцца турызму, сферы гасціннасці, рытэйла. Хоць пакутуе ўжо і офісны рынак.

Пра рытэйл і закрытыя мінскія кавярні ўжо гавораць дастаткова шмат, аднак да гэтага часу не было больш-менш зразумелых і дакладных лічбаў, якія паказваюць, як сябе адчуваюць беларускія арандатары, чаго можна чакаць далей і якія ў гэтай сувязі прымаць меры. Варта адзначыць, што сітуацыя мяняецца кожны дзень і тое, што было дакладна на момант напісання гэтага матэрыялу заўтра можа стаць ужо неактуальным. Таму тут асобна разгледжаны гістарычныя даныя, вядомыя на момант напісання артыкула звесткі, а таксама прагнозы. Таксама характэрна, што арандатары адчуваюць сябе па-рознаму ў гандлёвых цэнтрах і на стрыт рытэйлах — у памяшканнях з асобным уваходам у цэнтральнай частцы горада. Больш складаная на сённяшні дзень менавіта сітуацыя ў гандлёвых цэнтрах і менавіта пра такіх арандатараў і пойдзе гаворка.

Храналогія падзей

Першымі, хто адчуў уплыў наступстваў каронавіруса, былі турыстычная сфера, сфера гасціннасці. Падзенне выручкі пачало адчувацца яшчэ да таго, як у Беларусі зафіксавалі першыя выпадкі захворвання (падзенне продажаў пуцёвак, наступнае вяртанне набытых тураў, зніжэнне патоку замежных турыстаў і інш.).

Першы тыдзень сакавіка (27 лютага ў Беларусі быў зафіксаваны першы выпадак захворвання): уплыў каронавіруса выразна адчулі асобныя катэгорыі арандатараў — грамадскае харчаванне (афлайн), забавы — кіно, дзіцячыя цэнтры. Пры гэтым ступень падзення адрозніваецца для розных тыпаў устаноў: ёсць розніца ў падзенні паміж рэстаранамі, кавярнямі і кальяннымі ды сеткавымі ўстановамі, таксама важна — ёсць анлайн дастаўка ці не.

На другім тыдні сакавіка (12 тыдзень 2020 года) арандатары адчулі ўплыў дэвальвацыі рубля. У кагосьці рублёвая выручка вырасла (у першую чаргу, бытавая тэхніка і электроніка), у асноўным жа выручка ў валютным выражэнні адразу асела на 20%. Да ліку арандатараў з памяньшэннем наведвальнасцю і чэкамі дадаліся і традыцыйныя: абутак, адзенне.

На трэці тыдзень (13 тыдзень 2020) і далей пераважная большасць арандатараў адчувала на сабе скарачэнне як наведвальнасці, так і выручкі. Акрамя з’яў самаізаляцыі і дэвальвацыі дадаўся рост фактычнага беспрацоўя і падзенне даходаў насельніцтва. Статыстыкі на гэты конт, на жаль, няма, але шэраг кампаній па ўсёй краіне адправілі ў неаплатныя або часткова аплатныя адпачынкі сваіх супрацоўнікаў. Прагназаваць будучыню людзям стала складана: невядома, ці будзе заўтра праца і заробак. Гэтая сітуацыя таксама паўплывала на марнаванні ў гандлёвых цэнтрах і крамах, з’явіўшыся дадатковым фактарам зніжэння выручкі грамадскага харчавання і крамаў.

Характэрна, што па шэрагу найбольш адчувальных катэгорый арандатараў зніжэнне выручкі ідзе з усё паскаральным тэмпам (экспанентна скарачаецца) і нагадвае графік росту інфікаваных каронавірусам у свеце, дзе колькасць выпадкаў экспанентна павялічваецца. Так, па даных аднаго з аператараў крам катэгорыі «абутак і адзенне», падзенне ў адным з буйных ГЗЦ Мінска на 11-м тыдні было невялікім, а вось праз два тыдні ўжо можна было казаць пра падзенне да 40%. У гэтай сітуацыі складана прагназаваць што-небудзь аптымістычнае і весці перамовы з арэндадаўцамі: сітуацыя мяняецца штодня і запытаная, напрыклад, сёння зніжка да стаўкі арэнды 20%, заўтра ўжо не актуальная, бо для падтрымання крамы на плаву патрабуецца ўжо 40% і гэтак далей.

Калі казаць усярэднена для гандлёвых цэнтраў Мінска, то па шматлікіх катэгорыях арандатараў падзенне выручкі за 14 тыдзень 2020 склала 70-80%, плюс-мінус 10%. Пры гэтым паказчыкі ў цэлым за сакавік (што яшчэ прымаецца ва ўлік некаторымі дэвелаперамі, але ўсё больш становіцца проста часткай гісторыі), натуральна, менш засмучальныя і тут асераднёныя падзенні могуць выглядаць як 30-50%, хоць ёсць менш пацярпелыя (практычна без падзенняў выручкі ) і больш пацярпелыя (вольны час, грамадскае харчаванне).

Што адбываецца цяпер (бягучая сітуацыя)

Бягучая сітуацыя ў арэндадаўцаў характэрная тым, што яна розная для розных катэгорый арандатараў і нават для розных аператараў унутры адной катэгорыі. Мы, зыходзячы з вынікаў працы арандатараў гандлёвых цэнтраў за 14 тыдзень 2020 года, умоўна падзялілі ўсіх на тры групы:

(1) Тыпы арандатараў, якія адчуваюць істотнае зніжэнне выручкі (арыентыровачна больш за 70%) і наведвальнасці і, як следства, не ў стане захаваць структуру аперацыйных выдаткаў, хоць колькі-небудзь блізкую да запланаванай, нават шляхам уразання ФАП, арэнды і інш.;

(2) Арандатары, у якіх зніжэнне выручкі істотнае (50-70%), але хто яшчэ можа спрабаваць некаторы час папрацаваць, у тым ліку, за кошт памяншэння выдаткаў (ФАП, арэнда і інш.);

(3) Арандатары, выручка якіх зніжаецца, але меншымі тэмпамі. Тут варта адзначыць, што такая класіфікацыя вельмі ўмоўная: нават унутры адной групы (напрыклад, адзенне) падзенне на адну і тую ж велічыню выручкі (напрыклад, 40%) можа мець розныя наступствы: хтосьці яшчэ нейкі час зможа працаваць, а нехта будзе вымушаны закрывацца. Сэнс у тым, каб прыкладна пазначыць найбольш пацярпелыя катэгорыі арандатараў (хоць мадэлі могуць адрознівацца, і некаторыя арандатары з іншых катэгорый могуць адчуваць сябе нават горш), а таксама паказаць прыкладныя маштабы страт для розных арандатараў.

На сённяшні дзень (дакладней, беручы пад увагу вынікі працы за апошні тыдзень сакавіка) найбольш пацярпелымі групамі ў ТРЦ ​​з’яўляюцца: агульнахарч, дзіцячыя цэнтры, кінатэатры. Аднак, сітуацыя змяняецца практычна штодня і, нягледзячы на ​​тое, што ў шэрагу арандатараў яшчэ ёсць магчымасць часткова аплачваць рахункі сёння, з высокай доляй верагоднасці заўтра такой магчымасці ў іх ужо не будзе і арандатары з другой групы пяройдуць у першую. Так, імкліва пагаршаюцца паказчыкі такіх катэгорый як вопратка, абутак. Хоць, усё залежыць ад далейшага развіцця сітуацыі: паказчыкі захворвання, плацежаздольнасць насельніцтва і гатоўнасць несці некаторыя марнаванні ў сувязі з надыходам летняга сезону і інш.

Тут варта адзначыць, што, як правіла, уся справаздачнасць, выплата арэнды ў нас заўсёды была прывязаная да месяца. І калі ўзяць паказчыкі работы сетак за сакавік, то сітуацыя выглядае зусім па-іншаму: у цэлым лічбы падзення нашмат менш, а ў шэрагу катэгорый або асобных сетак могуць трапіць нават станоўчыя вынікі працы (бытавая тэхніка, ювелірныя). Аднак на сённяшні дзень такі падыход не самы паказальны, бо сітуацыя вельмі дынамічная і мяняецца штодня. Гэта як прымаць рашэнні аб барацьбе з вірусам зыходзячы са штомесячнага маніторынгу, а не штодзённага. Нягледзячы на ​​тое, што сакавік у цэлым у некаторых быў не такім правальным, улічваючы падзенне выручкі практычна да нуля, красавік многія могуць не перажыць, таму для аналізу тут патрэбныя больш кароткія часовыя інтэрвалы: напрыклад, аналіз і разлік арэнды зыходзячы з штотыднёвых справаздач. Што, магчыма, сказаць прасцей, чым зрабіць, бо, напрыклад, у банкаў разлікі па выплаце крэдытаў таксама адбываюцца штомесяц.

Што далей

Сітуацыя як з каронавірусам, так і з паказчыкамі рытэйлераў мяняецца штодня. На думку шэрагу аналітыкаў, Беларусь яшчэ не дасягнула піка эпідэміі і самае складанае яшчэ толькі наперадзе, а наступствы для беларускага рытэйла ўжо жаласныя. Хоць, магчыма, такога піка як у Еўропе ў постсавецкіх краінах можа і не быць. Але, тым не менш, мабыць, сітуацыя далей можа пагаршацца, асабліва ў месцах масавага збору людзей, гэта значыць у гандлёвых цэнтрах. Гэта азначае, што група арандатараў, якія не могуць несці аперацыйныя выдаткі, будзе расці. Пры гэтым, у многіх выпадках, зніжэнне арэнды для такіх арандатараў ужо не дапаможа. Гэта звязана з тым, што выручка павінна пакрываць шэраг выдаткаў арандатара. Для прыкладу, ўсярэдненую структуру выдаткаў ад выручкі можна прадставіць наступным чынам: 10-20% арэнда, 20-40% ФАП, 10-20% маржа, а таксама выдаткі на закупку, эксплуатацыя і камуналка, маркетынг і інш. У гэтай сітуацыі падзенне выручкі больш чым на 50% (а ў шэрагу арандатараў падзенне ўжо больш за 80%) азначае, што прыбытку няма, магчымасці плаціць арэнду няма і магчымасці плаціць зарплату ўсім супрацоўнікам таксама няма. У нейкі момант, калі на зарплаты і іншыя выдаткі не хапае выручкі (для розных аператараў гэта розныя лічбы, але ў дадзеным прыкладзе — ад 60% і больш), то краме, каб не сысці ў банкруцтва, трэба проста зачыняцца, распусціўшы людзей за свой рахунак і абнуліўшы арэнду. У гэтай сітуацыі нават нулявая стаўка арэнды не дапаможа, бо арэнда звычайна складае да 30% ад выручкі, а калі выручка прасела, напрыклад, на 70%, то ўзнікае пытанне па рэсурсах для ўсіх астатніх выдаткаў. Таму часцяком адзіная мера для арандатараў, з істотным падзеннем выручкі — закрыццё кропак з роспускам людзей і нулявой арэндай. Часткі арандатараў зніжэнне арэнды яшчэ можа дапамагчы, але гэта, як правіла, тыя, у каго зніжэнне выручкі не такое істотнае, а такіх арандатараў усё менш. Пры гэтым, калі верыць атрыманым ўсярэдненым паказчыкам для выручкі па большасці арандатараў, то зніжэнне арэнды на 20-30% ужо мала каму дапаможа (некаторыя арандатары з трэцяй катэгорыі), асабліва калі ўлічыць імклівае пагаршэнне сітуацыі. Гэта значыць, з захаваннем існых тэндэнцый, мы ідзем да таго, што шэраг крамаў, асабліва што тычыцца невялікіх сетак і індывідуальных прадпрымальнікаў, будзе закрывацца.

Пры гэтым, з закрыццём крам колькасць пытанняў у сегменце не памяншаецца: а што будзе з дэвелаперамі, з банкамі і інш.? Бо калі дэвелапер перастане спаганяць арэндную плату, то за кошт чаго плаціць крэдыт банку? Банкі могуць рэструктурызаваць крэдыты, але істотна знізіць крэдытную нагрузку без старонняй падтрымкі банку таксама складана. У краінах, дзе ўведзены каранцін, такую ​​падтрымку аказвае дзяржава, а далей дзяржава звяртаецца па дапамогу да сусветнай супольнасці. У нас пакуль разлічваць на дзяржаву не даводзіцца: бізнес выжывае самастойнага, не дзякуючы, а насуперак.

Высновы

На сённяшні дзень ніхто не ведае, што будзе далей і далёка не ва ўсіх нават буйных гульцоў ёсць план на тэрмін, большы за адзін месяц. Аднак у бягучых абставінах для стабілізацыі сітуацыі, каб пазбегнуць нанясення шкоды рытэйлу ў цэлым, можна рэкамендаваць наступнае:

1. Максімальная празрыстасць інфармацыі. Пры гэтым інфармацыя неабходная ад усіх бакоў. З боку арэндадаўцаў: аб наведвальнасці ГЗЦ, выдатках на эксплуатацыю, маркетынг і інш. З боку арандатараў: аб выручцы, канверсіі і наведвальнасці крам.
2. Больш кароткія інтэрвалы для аналізу дадзеных і аплаты арэнды — месяц сёння ўжо занадта доўга, не ўсе могуць дажыць да канца месяца.
3. Зносіны і перамовы: як ні дзіўна, але, нягледзячы на ​​тое, што хаця б на словах многія арэндадаўцы і арандатары гатовыя да перамоваў, тым не менш, некаторыя не гатовыя да канструктыўнага дыялогу.
4. Узаемныя кампрамісы: сітуацыя сёння такая, што кожны з бакоў паасобку не ў стане ў адзіночку несці рызыкі і страты. Толькі сумесна, толькі падзяліўшы цяжар негатыўных наступстваў бізнес сёння можа выжыць. Гэта патрабуе рашэнняў, заснаваных на рэальных паказчыках і разумення бізнес-мадэляў контрагентаў. Некаторыя арэндадаўцы нясуць валютныя выдаткі на крэдыты, некаторыя — не, арандатары не могуць плаціць не тое, што арэнду, але і зарплату супрацоўнікам, і інш. Таму перамоўны працэс прадугледжвае ўдзел усіх бакоў: арандатары, арэндадаўцы, банкі, дзяржава.
5. У бліжэйшы месяц з высокай доляй верагоднасці сітуацыя можа пагоршыцца, што ў шэрагу выпадкаў можа прывесці да неабходнасці зачыняць пункты продажу асобных аператараў. Магчыма, гэта пачнецца ўжо на гэтым тыдні і шэраг арандатараў будуць вымушаныя зачыняць свае аб’екты. Да гэтых рашэнняў і сцэнароў трэба быць гатовым усім бакам — часцяком зачыніць аб’ект сёння — адзіны спосаб выжыць, асабліва для невялікіх сетак.
6. Далейшая праца над пытаннямі дзяржпадтрымкі бізнесу.

Пераклад на беларускую газэты “Новы час” паводле thinktanks.by